现房销售政策的直接含义是：国家要求各地有力有序推进商品住房现房销售，但这不是一条“通知施行日起所有新房都只能现房销售”的规定。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，对不同项目提出了优先选择、鼓励和继续预售时的条件。
对准备买新建商品住房的人来说，最重要的不是只看“现房”两个字，而是核对项目属于哪一类、销售方式是否符合通知要求、购房资金是否进入监管账户。地方具体备案流程、项目名单和执行细则目前未在本文中核实，需要以当地正式公布的信息为准。
一、哪些项目优先选择现房销售
通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。这意味着，这类项目在销售制度安排上更应考虑建成后销售，但“优先选择”不等于本文可以据此直接判断每一个具体项目一定会采用现房销售。
已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，通知明确鼓励现房销售。这里使用的是“鼓励”，不是“一律要求”。因此，购房人不能仅凭项目宣传中的“新政后项目”或“现房政策”判断项目已经确定为现房销售，应进一步核验项目自己的销售安排和适用政策。
二、仍然预售的新房，要看两个关键条件
通知并没有取消所有商品住房预售。仍实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶。这是购房人核对项目预售状态时需要重点关注的条件之一。
资金流向同样关键。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入资金监管账户。买房时不要只确认“有没有监管账户”，还要确认准备支付的各类购房资金是否都进入该账户。地方具体账户查询方式和备案流程，本文不作未经核实的延伸判断。
三、为什么要先确认项目取得许可证的时间
通知对施行日前后已经取得建设工程规划许可证的项目作了区分。通知施行日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
所以，购房人面对具体楼盘时，至少要问清两个时间点：项目什么时候取得建设工程规划许可证，以及项目当前采用现房销售还是预售。只知道政策发布日期，不能替代对项目时间和销售状态的核验。
四、买房前可执行的项目核验清单
下面这份清单用于和开发企业、项目所在地主管部门公布的信息逐项核对。它不能替代地方备案流程，也不能据此预测某个项目最终是否能顺利交付。
- 确认项目名称、土地出让情况和当前销售方式，区分现房销售还是预售。
- 确认项目是否已经取得建设工程规划许可证，并记录取得时间，重点判断是在通知施行日前还是之后。
- 如果项目仍实行预售，确认对应单体建筑是否已经完成主体结构封顶。
- 确认首付款、个人住房贷款等购房资金的监管账户信息，以及实际付款是否全部进入资金监管账户。
- 向项目所在地主管部门核验该项目适用的预售条件、资金监管要求和备案安排；地方具体流程、项目名单和细则不能凭销售人员口头说法补足。
- 保存项目销售方式、许可证时间、预售条件和资金监管安排的正式材料或可回查记录，便于后续核对。
五、现房也不等于零风险
现房销售减少的是购房人对“房子尚未建成”这一销售阶段的依赖，但现房不等于零风险。本文已确认的通知内容，主要规定的是销售制度、预售条件和购房资金监管要求，不能据此推出房屋质量、产权办理、物业服务、合同履行或个案纠纷的结果。
同样，本文不预测房价走势，不判断贷款一定能否审批，也不对任何具体项目或购房个案作结果承诺。买房人仍应把项目核验、合同条款和资金支付路径分开确认。
六、买房人应该怎样理解这项政策
一句话概括：政策方向是推进现房销售，但现阶段仍存在现房销售和预售并存的制度安排。对具体楼盘，先核验项目取得建设工程规划许可证的时间，再确认销售方式、预售条件和资金监管账户，才能把政策要求落实到自己的购房决策中。
至于地方如何备案、哪些项目列入具体名单、各地怎样公布细则，本文没有作未经核实的判断。购房人应等待或查阅项目所在地的正式信息。
FAQ：关于现房销售政策的常见问题
通知施行后，所有新房都必须现房销售吗？
不是。通知要求各地有力有序推进现房销售；新出让土地的商品住房项目和已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励现房销售。仍实行预售的项目，符合通知所述条件即可按相关规定执行。
已取得建设工程规划许可证的项目能不能预售？
不能仅凭“已取得许可证”这一点作出结论。通知施行日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；具体项目还应核验其适用的正式政策和实际销售状态。
仍然预售的项目最应该看什么？
重点看两个方面：对应单体建筑是否完成主体结构封顶，以及首付款、个人住房贷款等购房资金是否全部存入资金监管账户。
现房是不是就没有购房风险了？
不是。现房不等于零风险。通知主要涉及商品住房销售制度、预售条件和购房资金监管，不能据此保证具体房屋质量、合同履行、产权办理、贷款审批或个案结果。
地方备案流程和项目名单已经全国统一了吗？
本文没有核实地方具体备案流程、项目名单和细则，不能把它们写成全国统一现状。购房人应以项目所在地主管部门公布的正式信息为准。